4月梅州樓市銷量微漲土拍升溫,后市樂觀or消極?

梅州網  www.actzxf.tw  2019-05-24 15:26   來源: 梅州日報
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  前情回顧: 春季樓市溫和回歸理性

  一季度,梅州房地產市場呈現“先抑后揚”的態勢,不少樓盤成交量持續上漲,大有“樓市回暖”跡象,但具體從銷售面積和套數等多個指標的歷史分析可得出,一季度梅州樓市總體仍處于相對溫和狀態,未有大起和大落的情況出現。

  過去的三個月,梅州各大樓盤紛紛抓住春節“游子”回家過年的時機,在鼓勵他們“返鄉置業”的同時,推出了一系列促銷活動,激發了不少消費者的購房欲望。其中,2月份我市商品住宅成交套數為2412套,比起1月的2167套,環比上漲11.31%;成交均價為6256元每平方米,比1月份的6031元每平方米上漲了3.7%;成交面積32.25萬平方米,比起1月的28.16萬平方米,環比上漲14.52%。進入3月,我市新建商品住宅銷售的網簽成交套數為2137套,較2月減少275套,環比下降11.40%,價格方面則變化不大,總體則呈量跌價穩態勢。

  業內人士分析,今年春節期間梅州樓市成交回暖,但樓市陽春3月的網簽數據卻沒有繼續2月的升溫態勢。一季度城區總體的成交均價有所回落,與興寧市、五華縣均價差距縮小。這表明樓市政策大環境雖見放松跡象,但受市場需求偏觀望和房企資金面趨緊的影響,樓市依然以讓利跑量、理性回歸為主。

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梅州芹洋半島一角(謝晶妮 攝)

  4月大市

  廣深顯著下跌二三線漲跌參半

  記者從已公開的信息獲悉,今年4月全國28個重點城市總體供應1949萬平方米,環比上漲4%,但同比下降2%,新增量仍保持年內高位。就各城市而言,一線城市4月供應環比銳減37%,北上廣深四城均有所回調;二、三線城市供應1751萬平方米,環比上漲12%,同比微降1%。絕大多數城市較上月大幅增量,僅重慶、佛山、合肥等環比下降三成以上,主要是這些城市普遍上月供應放量,基數相對較高。

  與此同時,4月全國28個重點城市整體成交2344萬平方米,同環比均降2%,自一季度以來的回升勢頭沒能強勢保持,但仍較2019年月均增長20%。市場分析稱,大市表現說明樓市的“銀四”不再,只是整體市場成交仍在相對高位。具體來說,一線城市成交面積環比降9%,同比升56%,超2019年月均17%,主要是廣州、深圳都階段性回調,環比降幅均在30%左右;二三線城市總體成交面積同、環比分別降6%和1%,超2019年月均20%。24個重點城市同、環比均呈漲跌參半、分化加劇之勢,其中西安、蘇州、大連環比皆增30%以上,成都、昆明、福州、長春、徐州、佛山、東莞等成交面積較上月環比跌20%左右。

  政策環境

  4月樓市總體政策趨緊

  4月的樓市政策,最讓市場關注的無疑是4月19日,中央政治局召開會議,再次提及房住不炒、因城施策等內容。本次會議再次強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”,強調房地產調控政策不動搖。該政策針對3月以來多地樓市出現回暖,且3月居民新增短期貸款創記錄,甚至有券商喊出“房牛可期”的現象而穩定市場預期。據不完全統計,在中央的定調下,整個4月多達20個主要城市發布了樓市調控政策,政策環境總體趨緊。

  與此同時,我市在4月11日由梅州市住房公積金管理中心官網發布新規,此次修訂印發的《繳存管理規定》《提取管理規定》《貸款管理規定》將在5月1日正式實施。具體而言,新規在提取業務方面規范購買、建造、翻建、大修自住住房的區域范圍。《提取管理規定》規定,在本省或職工(或配偶)戶籍所在地購、建、翻建、大修自住住房可一次性提取本人、配偶及購房人直系親屬住房公積金賬戶余額。在貸款業務方面,規范貸款使用次數、套數及額度,明確職工家庭不能第三次申請住房公積金貸款。此外,建立誠信管理機制和黑名單系統,明確打擊職工提供虛假材料騙提住房公積金的行為。

  市場表現

  4月銷量環比微漲土拍升溫

  據市住建局公布的數據顯示,1-4月全市商品房銷售面積134.09萬平方米,同比下降10.6%;全市商品房銷售均價6796元每平方米,同比略有上升。4月份梅州樓市網簽套數為2150套,較上月增加13套,環比上升0.68%;從4月梅州樓市的整體成交數據來看,梅州樓市整體成交量小幅上升,住宅銷售價格較穩定,未出現較大波動。

  聚焦梅州城區商品房市場,4月份江南市場呈現“量價齊升”態勢,成交面積為6.23萬平方米,環比上升2.64%;成交套數466套,環比上升1.97%;成交均價為8100.76元每平方米,環比上升1.07%。江北市場呈現“量跌價升”態勢,成交面積為3.4萬平方米,環比下降8.36%;成交套數243套,環比下降7.96%;成交均價為6786.85元每平方米,環比上升1.64%。梅縣市場呈現“量升價跌”態勢,成交面積為8.42萬平方米,環比上升33.65%;成交套數688套,環比上升32.05%;成交均價為5999.92元每平方米,環比下降4.98%。

  而從各縣(市、區)住宅商品房銷售均價來看,4月份全市銷售均價6525.5元每平方米,與上月持平,興寧、五華銷售均價環比上升幅度較大,直逼“7”字頭,而蕉嶺直線下降,跌至“3”字頭。

  在土地市場方面,一季度,梅州土地市場比較冷淡,供應量、成交量均較低。而4月份土地市場供應迎來大爆發,特別是梅縣區,供應量和成交量均位居首位。

  4月份,開發商拿地熱情高漲,奧園、保利、陽光城、敏捷紛紛拿地,保利以6.53億元、3.46億元競得江南新城2宗地塊。而奧園以3.53億元競得芹洋半島地塊,是奧園落戶梅州以來的第5宗土地。此外,梅江區三角鎮江南新城上坪村PM-B19021、PM-B19022號地塊的競拍中,百強房企中的融創、新城控股也參與了競爭。

  后市預測

  后市判斷兩極分化較為嚴重

  記者聯系梅州城區、五華和大埔等多個區域的房地產商負責人獲悉,各開發商對于后市的預測判斷呈樂觀和消極兩極分化態勢,持中間立場的觀點較少。

  持樂觀觀點的人認為,不少地區的房貸利率上浮比率出現下調,資金面比較寬裕,足以支撐樓市后市的發展。持消極觀點的人認為,4月我市出現兩次住宅土地流拍現象,可看出不僅開發商較為謹慎,政府也在默認房價和地價雙雙下調的現實。多名業內人士均認為,由于新縣城區域未來一年多時間的供應量較多,各開發商競爭將會進一步加劇,該區域未來的平均成交價格有可能會進一步走低。(李萬宅)

責任編輯: 張曉珊

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